Главная / Статьи / Тема недели / Поправки в ФЗ-214: что ждет дольщиков и застройщиков?

Поправки в ФЗ-214: что ждет дольщиков и застройщиков?

Просмотры (973)  Комментарии (0)
Подготовила Мария РАКЧЕЕВА
 
Некоторые нововведения для застройщиков применяются уже с 1 января 2017 года, остальные же должны вступить в силу с 1 июля
Поправки в Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вызвали широкий общественный резонанс, как среди застройщиков, так и среди потенциальных покупателей нового жилья. Изменения коснулись применения спецсчетов для хранения средств дольщиков до завершения строительства, увеличения размеров уставного капитала, создания компенсационного фонда и других важнейших аспектов.  Некоторые из нововведений применяются уже с 1 января 2017 года, остальные же  должны вступить в силу с 1 июля. Мы решили выяснить, как будут исполняться и/или уже исполняются на практике эти нововведения, и как их оценивают участники рязанского строительного рынка.


Все по пунктам

 
По замыслу законодателей, новые поправки в ФЗ-214, который обрел свою уже тринадцатую редакцию, призваны защитить интересы участников долевых отношений – дольщиков и добросовестных застройщиков. Так какие же аспекты затронут эти изменения?
 
Пожалуй, одно из самых важных положений касается создания компенсационного фонда, формируемого за счет взносов застройщиков. Его размер не более 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома. Эти средства, по замыслу законодателей, – некая «страховка» для дольщиков на случай форс-мажора и неисполнения застройщиком своих обязательств. Если у компании возникнут финансовые проблемы, то завершить строительство можно будет за счет средств компенсационного фонда, а не вынуждать людей годами жить в неведении и страхе (как, к примеру, это произошло с дольщиками злополучного ЖК «Виктория», вынужденных второй год ждать сдачи дома, достроить который можно всего за пару месяцев). Кроме того, из этих средств планируется производить выплаты обманутым дольщикам, а также предоставлять займы застройщикам (в том числе и беспроцентные). Однако, механизм работы фонда пока еще не прописан.
 
ЖК "Виктория"
Также изменились требования к содержанию договора долевого участия (ДДУ). Теперь в нем должны содержаться не только описание квартиры (сейчас требуется включать инструкцию по эксплуатации, план инженерно-технических систем, информацию об элементах отделки), но и самого дома – этажность, общая площадь, сведения о материале наружных стен и перекрытий и другие основные характеристики.
 
Еще одним нововведением станет создание единого реестра застройщиков, в котором представят подробную информацию о деятельности строительных фирм. Что же касается информационной открытости, то поправки в закон также обязывают застройщиков, которые работают с привлечением средств дольщиков, иметь официальные сайты, где размещается широкий спектр информации о фирме и ходе строительства: разрешения, проектные декларации, фотоотчеты со строек.
 
Начиная с 2017 года, рязанские застройщики обязательно предоставляют проектную декларацию в органы государственного контроля в области долевого строительства многоквартирных домов – Минстрой Рязанской области. Там производится проверка ее содержания и самого застройщика требованиям ФЗ №214.
 
Требования к содержанию договора долевого участия претерпели серьезные изменения
Серьезные изменения коснутся и уставного капитала, который теперь зависит от общей площади жилых и нежилых помещений в не сданных в эксплуатацию домах. Например, если застройщик планирует строительство дома площадью помещений до 10 тысяч квадратных метров, размер его уставного капитала должен составить 10 млн. рублей. При площади 100 тысяч требуется капитал в размере 150 млн. рублей. Причем, если в стадии строительства несколько объектов, их площади суммируются. Минимально возможный уставный капитал для застройщика, который привлекает средства граждан, – 2,5 млн. рублей, максимальный, установленный законом – 1,5 млрд. рублей. Привлекать средства дольщиков позволено только тому застройщику, уставный капитал которого полностью оплачен. Эти требования вступят в силу с 1 июля. До принятия поправок практически все застройщики в Рязанской области, по информации регионального Минстроя, имели уставный капитал 10 тысяч рублей. Конечно, такая сумма не могла служить гарантом для дольщиков в случае банкротства компании.


Дом сейчас, деньги – потом

 
вячеслав меньшов
Вячеслав МЕНЬШОВ
«В случае недостаточности средств возможно привлечение поручителей и сопоручителей, которые, наравне с застройщиком, будут нести ответственность по исполнению обязательств перед дольщиком, – дополнил информацию об изменениях, связанных с размером уставного капитала, министр строительного комплекса Рязанской области Вячеслав МЕНЬШОВ. – Размер уставного капитала подтверждается ежеквартально. Новые требования касаются только тех объектов, первые ДДУ по которым будут зарегистрированы Росреестром после вступления в силу соответствующих изменений. Закон, как известно, обратной силы не имеет. Соответственно, к застройщиком, начавшим долевое строительство ранее, требование по увеличению размера уставного капитала не применяется».
 
Обеспечить исполнение обязательств застройщика перед дольщиками – вот главная задача, исполнение которой призван ФЗ-214. Он обязывает каждого предоставить гарантию того, что дольщик не потеряет свои деньги, вложившись в строительство. Такой гарантией может служить поручительство банка, страхование гражданской ответственности, либо же, одно из принятых нововведений, –  расчеты через счета эскроу. Это специальный счет, открываемый в банке, на котором будут храниться деньги дольщиков на период строительства дома до подписания акта приема-передачи квартиры – только после этого застройщик получит доступ к средствам. Если же застройщик не выполнил свои обязательства (например, нарушил сроки строительства), то банк возвращает деньги дольщику без лишней нервотрепки и судебных разбирательств. Такая схема выглядит весьма привлекательной для потенциальных покупателей – ведь риск остаться без квартиры и без денег сводится к минимуму. Однако, новый механизм является довольно сложным и достаточно затратным в исполнении, что значительно увеличит стоимость жилья, возводимого таким образом. Поэтому эксперты не уверены, что эскроу счета будут востребованы рязанскими застройщиками в ближайшие годы.
 
Одно из важнейших нововведений – использование эскроу счетов для рассчетов с застройщиком
«Применение эскроу счетов при долевом строительстве не является обязательным требованием закона, каждый застройщик вправе решать: подходит ему такой механизм или нет, – добавил глава регионального Минстроя. – Фактически, в этом случае строительство осуществляется за счет кредитных средств, соответственно, стоимость возрастет, как минимум, на величину процентной ставки по кредиту за период строительства объекта. Эта величина, по экспертным оценкам, может составить от 15 до 40%».


Изменения – на пользу

 
Как оценивают столь серьезные изменения в законодательстве непосредственные участник строительного рынка? Своим мнением на этот счет поделился директор «Северной компании» Михаил МИХАЙЛОВ:
 
– Какие вопросы возникают при реализации этих поправок на практике?
 
– С начала 2017 года из-за недействующего компенсационного фонда регистрация договоров долевого участия по тем домам, разрешение на строительство которых было получено уже после 1 января 2017 года, не производилась. «Северная компания» подняла эту тему 7 апреля 2017 года в Москве, на V Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства. После этого вопрос с регистрацией в короткие сроки был решен.  Создание государственного компенсационного фонда послужит для застройщиков и участников долевого строительства более надежной гарантией реализации их прав. В настоящее время этот фонд все еще не функционирует – но надеемся, что в ближайшее время он начнет работать в соответствии с законом. 
 
– Что уже было сделано, чтобы привести работу компании в соответствие с принятыми изменениями?
 
– Уставный капитал ООО «Северная компания» был увеличен до 800 миллионов рублей. Оформление проектных деклараций по домам, разрешение на строительство которых  получено после 1 января 2017 года, производится в новой форме. ООО «Северная компания» получает в Минстрое Рязанской области заключения нового образца о соответствии застройщика и проектных деклараций закону.
 
Привлекать средства дольщиков позволено только тому застройщику, уставный капитал которого полностью оплачен
– К каким изменениям в строительной сфере города Рязани, на Ваш взгляд, могут привести установленные в законе изменения? Как Вы оцениваете принятые поправки к ФЗ-214 и их эффективность?
 
– Ужесточение требований к застройщикам должно повлечь сокращение количества «случайных» строительных организаций. В целом, эти поправки призваны стабилизировать процесс долевого строительства. С рынка должны уйти фирмы-однодневки, демпингующие и оставляющие дома недостроенными. И, как следствие, снизится количество «обманутых дольщиков». Имея 17-летний опыт работы в строительной отрасли, «Северная компания» рассчитывает на эффективность принятых мер».
 
Положительно оценивают законодательные нововведения и в рязанском Минстрое.
 
«Министерством строительного комплекса Рязанской области проводились совещания, посвященные изменениям законодательства о долевом строительстве, – подчеркнул Вячеслав МЕНЬШОВ. – На сайте министерства оперативно размещается информация о нововведениях. Мы открыты для застройщиков. По любому вопросу, связанному с контролем и надзором, предоставляются консультации».
 
Поправки, принятые в Федеральный закон о долевом строительстве, призваны в равной мере поддержать как дольщиков, так и застройщиков. Ну а то, как это будет выглядеть на практике, покажет только время.
 
27.06.2017г.


Оставить комментарий

Комментарии