Главная / Статьи / Тема недели / Если ваш партнер по сделке - банкрот...

Если ваш партнер по сделке - банкрот...

Просмотры (937)  Комментарии (0)

Подготовил Денис АБРАКОВ

С 1 октября 2015 года вступил в силу федеральный закон о несостоятельности (банкротстве) физических лиц. «Но какое отношение этот юридический акт может иметь к сделкам с недвижимостью?» – спросит непосвященный читатель. Ответ будет коротким: самое прямое.

Принятие закона о банкротстве физических лиц увеличило риски для покупателей объектов недвижимости, поскольку при определенных обстоятельствах предыдущие сделки, совершенные собственником, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, могут быть признаны недействительными.


Контрагент под подозрением

Способам предотвращения этих рисков был посвящен прошедший 17 января в Рязани в бизнес-центре «Атлас» брифинг на тему «Банкротство физических лиц: как избежать проблем при сделках с жильем?». Инициатором встречи стал информационно-аналитический еженедельник «Дом.Строй» при поддержке управляющей компании «Центральное агентство недвижимости».

«На наш взгляд, теперь любой приобретатель недвижимости должен внимательно проверять не только историю объекта, но и статус продавца и перспективу его банкротства. При определенных обстоятельствах такие сделки могут быть признаны недействительными. Учитывая то, что без специальных знаний и навыков сделать это непросто, правильней всего будет обратиться к профессионалам», – отметил в начале брифинга генеральный директор УК «Центральное агентство недвижимости» Андрей Некрасов.

«Практически с момента вступления в действие Федерального закона № 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве) физических лиц” арбитражные суды начали рассматривать заявления граждан о признании их банкротами, – рассказывает исполняющая обязанности руководителя юридического отдела управляющей компании “Центральное агентство недвижимости” Надежда Кулешова. – Признаки банкротства у физического лица примерно такие же, как у юридического, только сумма долга другая (для физических лиц – от 500 тысяч рублей).

Участники брифинга сошлись во мнении, что закон о банкротстве мотивирует покупателей недвижимости ответственнее относиться к проведению сделок

Еще один показатель – это срок, в течение которого он не погасил задолженность. Ч. 2 ст. 213.3 закона о несостоятельности считает, что если гражданин не погасил долг в течение трех месяцев с того момента, как должен был его оплатить, то он не способен это сделать. Также человек должен быть признан неплатежеспособным по следующим критериям:

– прекращены расчеты с кредиторами, хотя срок оплаты уже наступил;

– более 10% всех обязательств не исполнено в срок более 1 месяца с момента, когда их нужно было исполнить;

– размер задолженности превышает стоимость имущества гражданина (включая право требования);

– в отношении должника вынесено постановление от пристава о невозможности взыскания в связи с отсутствием имущества.

Существует перечень имущества, которое не может быть изъято у гражданина, признанного банкротом, Оно является неприкосновенным. Прежде всего речь идет о единственном жилье должника, а также о земельном участке, на котором оно расположено».

На сегодняшний день на территории нашего региона рассматривается уже более 500 дел граждан, желающих признать себя банкротами. Следовательно, при проведении сделок увеличивается риск для законопослушных граждан, а значит, растет потребность в высококачественном сопровождении любых операций с недвижимостью.

Кроме того, суду предстоит доказать добросовестность покупателя. Для того чтобы это сделать, нужны документы, подтверждающие историю данной квартиры: из какого источника вы узнали о намерениях контрагента, куда обращались за информацией о нем и предлагаемом им имуществе, какие ответы получили и так далее.

Необходимо будет узнать, подано ли заявление о банкротстве гражданина в арбитражный суд по месту его регистрации, есть ли в его отношении исполнительные производства. Надо получить информацию о кредитной истории продавца, проверить приобретаемое имущество на предмет арестов и залога.


Махинаторы не спят

«Число потенциально подозрительных сделок с ростом количества банкротов будет неминуемо расти», – считает директор ООО «Квартиры Рязани» Андрей Буянов.

Подозрительная сделка – это такая операция с недвижимостью, в которой предмет покупки/продажи не соответствует заявленной цене, а само соглашение существенно ущемляет интересы третьих лиц, в данном случае – кредиторов банкрота.

Например, вы по договору продали свою квартиру за 1 млн рублей, а на самом деле она стоит 2,5 млн. Такая странная цена сразу заставит насторожиться заинтересованные стороны.

Или гражданин утверждает, что он несостоятелен в финансовом отношении, не может оплачивать кредиты, а сам, допустим, дарит куму, свату, другу вторую квартиру, дачу.

«Если сделка была совершена на законных основаниях с допустимой рыночной на тот момент ценой, она оспариваться не будет, тем более отменяться», – пояснил А. Буянов.

Фактически самое неприятное для покупателя заключается в том, что при признании сделки недействительной ему не возвращается все, что он уплатил по ней, ведь у должника-продавца нет денег. Покупатель включается в список кредиторов и получает свои деньги вместе с остальными кредиторами либо после них.

В Рязани начали появляться организации, обещающие помощь в получении официального статуса банкрота

Сумма возврата может быть значительно меньше, чем ранее уплаченная. Получается, что в нынешней ситуации указывать фиктивную цену в договоре купли-продажи покупателю крайне невыгодно.

Многие эксперты небезосновательно считают, что вступление в силу закона увеличит и число недобросовестных ипотечных заемщиков, создав дополнительные возможности для разных махинаций.

Мошенники, безусловно, были, есть и, скорее всего, будут. Но по какой причине порядочный гражданин становится нарушителем закона? Чаще всего это происходит, когда соблазн слишком велик. Положение же банкрота не выглядит привлекательным.

Люди, которые пытаются извлечь выгоду, совершая манипуляции с кредитами, готовы и к давлению, и к общению со службами безопасности. Останавливать их должна угроза уголовной ответственности, от которой положение банкрота не освобождает, а как раз напротив, дает возможность увидеть картину действий гражданина в целом, что затруднит совершение аферы.

А вот второй наиболее распространенный случай, при котором человек может свернуть с пути законопослушания, – отчаяние. И избавиться от него без банкротства в некоторых ситуациях невозможно.

Кроме того, признание физического лица банкротом – это довольно длительная процедура. Необходимо будет собрать большой пакет документов, доказать свою несостоятельность в суде.

Для кредиторов это реальный способ, что называется, вывернуть должника наизнанку, выяснить, не припрятано ли у него какое-то «богатство», которое можно реализовать в счет долга.

До появления этого закона долг висел на банках мертвым грузом. Обращения в суд эффекта не имели.

Заметим, что если гражданин «подстраховался», переписал свою собственность на родственников, доверенных друзей, то это не значит, что она не уйдет с молотка на покрытие долгов. В суде может быть оспорена любая сделка, совершенная за последние три года.

Кроме того, у человека не имеют права забирать единственное жилье (при условии, что оно не в залоге). Квартиру, приобретенную с помощью ипотечного кредитования, у должника отберут. Но это произошло бы в любом случае. И закон о банкротстве физлиц не ухудшил положения граждан. По ипотечным кредитам нужно платить особенно дисциплинированно.


Надежная защита

Безусловно, в сегодняшней ситуации всем участникам рынка необходимо адаптироваться к вступившим в силу законодательным новациям.

Сейчас количество граждан, признанных банкротами на территории Рязанской области, измеряется несколькими десятками, тогда как пару месяцев назад счет шел на единицы. Теперь же каждый месяц добавляется еще несколько десятков. Но статистика пока находится в стадии формирования.

СДЕЛКИ, КОТОРЫЕ ОТМЕНЯТ

Приведем несколько примеров возможных сделок с недвижимостью, которые на абсолютно законных основаниях могут быть признаны недействительными. Должник 2,5 года назад продал маме дачу (до 1 октября 2015 года), у него же осталось единственное жилье – квартира. Первые просрочки начались 3 года назад, и на момент совершения сделки они стали регулярными. Должник или его кредитор подали заявление о признании гражданина банкротом. Финансовый управляющий имеет реальные шансы оспорить сделку по продаже дачи и реализовать ее для расчетов с кредиторами, но лишь в том случае, если на момент совершения сделки должник имел статус индивидуального предпринимателя.

За 8 месяцев до подачи заявления о признании себя банкротом должник продал свою трехкомнатную квартиру в центре Москвы за 2 млн рублей, что в несколько раз ниже ее рыночной стоимости. При банкротстве эта сделка может быть оспорена финансовым управляющим, если эта квартира не была единственной у должника. Причем если бы у гражданина это было единственное жилье, операция с недвижимостью бы не оспаривалась, т. к. последствия признания сделки недействительной не имели бы смысла: квартира бы вернулась должнику, но не могла быть реализована при расчетах с кредиторами, т. к. являлась бы единственным жильем должника. Именно для оценки финансовым управляющим возможности оспаривания сделок при подаче заявления о признании банкротом в перечень прилагаемых к нему бумаг входят копии документов о совершавшихся в течение 3-х лет сделках с недвижимостью, ценными бумагами, транспортными средствами и сделках на сумму свыше 300 000 рублей.

Целый ряд аспектов, касающихся реализации закона, не был проработан даже на всей территории РФ, чего уж говорить о Рязанской области. Но на сегодняшний день в нашем регионе в различной стадии рассмотрения находится уже более 500 дел граждан, желающих признать себя банкротами.

Следовательно, при проведении сделок увеличивается риск для законопослушных граждан, а значит, растет потребность в высококачественном сопровождении любых операций с недвижимостью.


Мнение

андрей буянов

Андрей БУЯНОВ, директор ООО «Квартиры Рязани» (партнер УК «Центральное агентство недвижимости»):

– Потенциально каждый покупатель недвижимости подвергается определенному риску, ведь число банкротов растет.

Сделка, совершенная должником за 3 года до принятия заявления о признании банкротом, может быть признана недействительной, если одновременно выполняются все условия:

– второй стороной сделки выступал близкий родственник или иное лицо, знавшее о том, что сделка совершается с целью причинить вред кредиторам;

– должник на момент совершения сделки отвечал признакам неплатежеспособности (например, имелась просрочка по кредитам, не оплаченный в срок налог) или недостаточности имущества (стоимость которого на момент сделки была меньше суммы обязательств);

– в результате сделки причинен вред кредиторам (ущерб наносят сделки, совершенные по «заниженным ценам», договоры дарения и т. п. соглашения, которые привели к ухудшению материального положения должника); если проданное (подаренное) имущество не входит в перечень «неприкосновенного».

Как показывает практика по банкротству, могут быть отменены только те сделки, которые вызывают подозрение у компетентных органов.

Инициатором расторжения подозрительной сделки может стать либо риэлторская компания, либо финансовый управляющий, который следит за тем, чтобы стоимость имущества должника не была занижена.

андрей некрасов

Андрей НЕКРАСОВ, генеральный директор УК «Центральное агентство недвижимости»:

Риски, связанные с признанием физлиц банкротами, могут касаться всех сделок с недвижимостью.

Во избежание форс-мажора покупателям не следует расплачиваться за квартиру до перехода права собственности, в том числе после передачи документов в Росреестр или МФЦ.

На наш взгляд, оптимальные способы расчетов – это банковская ячейка либо аккредитив, благодаря которым все финансовые операции между продавцом и покупателем осуществляются после перехода прав собственности.

Приведу конкретный пример. В момент проведения госрегистрации продавец был признан банкротом, регистрация сделки приостановлена. Согласно договору денежные средства за квартиру продавец должен был получить после перехода права собственности. Благодаря этому удалось найти компромиссное решение.

Каждый гражданин может самостоятельно определить, не является ли банкротом продавец квартиры, не находится ли он в стадии признания финансовой несостоятельности.

Часть информации можно получить на сайтах арбитражных управляющих kad.arbitr.ru, Единого федерального реестра сведений о банкротстве bankrot.fedresurs.ru, а также на интернет-ресурсе Федеральной службы судебных приставов fssprus.ru/iss/ip.

Нашим клиентам мы планируем с февраля 2017 года выдавать сертификаты сделки – это своего рода гарантия безопасности заключения соглашения с банкротом.

сергей аверцев

Сергей АВЕРЦЕВ, руководитель правозащитной компании «Результат»:

– Закон «О банкротстве физических лиц», безусловно, облегчает положение людей, оказавшихся в трудной финансовой ситуации.

 Граждане, которые имеют по тем или иным причинам серьезную задолженность, могут теперь официально освободиться от нее, тогда как ранее это было пожизненным приговором. Закон распространяется на всех должников, с ипотечными, потребительскими и любыми другими кредитами. Необходимо только помнить, что в случае залога (той самой ипотеки) изъятию и продаже подлежит даже единственное жилье, вне зависимости от того, сколько человек там прописано. Следует понимать, что банкротство физического лица – это процесс, связанный с гражданином, а не с кредитом. Нельзя что-то убрать, а что-то оставить (например, ипотеку). Рассматриваются все долги гражданина в совокупности.

Если говорить о правах кредитора, то он может рассчитывать на долю в имуществе и денежных средствах гражданина, найденных в ходе процедуры банкротства (в той самой «конкурсной массе»), либо на долю в общей задолженности.

Банкрот не вправе оформлять на себя ИП и иметь долю в уставном капитале юридических лиц, занимать руководящие должности. И, в случае заключения договоров займа, он обязан указать в этом документе свой статус. В редких случаях для несостоятельного гражданина возможны даже ограничения на выезд за границу.

Опубликовано в №03 еженедельника "Дом.Строй"
(от 25.01.2017г.)



Оставить комментарий

Комментарии

СТРОЙПРОМСЕРВИС