Главная / Статьи / Тема недели / Наследство - 2016: люди, метры, парадоксы

Наследство - 2016: люди, метры, парадоксы

Просмотры (522)  Комментарии (0)

Подготовил Денис АБРАКОВ

Уходящий год стал для большинства рязанцев временем больших надежд и напряженного ожидания. Если говорить о предварительных макроэкономических показателях, то кризис вроде бы ослабил свою хватку. Уровень спроса на квартиры также настраивает на оптимистичный лад. Планируемый ввод жилья на территории региона может превысить прошлогодние показатели, а ипотечных кредитов, судя по промежуточной информации Центробанка, выдано на 30% больше, чем в 2015 году.

Но цифры официальной статистики еще не говорят о явном выздоровлении рынка и существенном улучшении социального самочувствия его рядовых и профессиональных участников. Мы попытались разобраться в ситуации изнутри при содействии компетентных экспертов.  О том, как будет развиваться жилищный сектор в наступающем году, мы беседуем  с генеральным директором Управляющей компании «Центральное агентство недвижимости» Андреем НЕКРАСОВЫМ.


Его величество Спрос

андрей некрасов цан
Андрей НЕКРАСОВ, генеральный директор УК "Центральное агентство недвижимости"

– Можно ли считать, что кризис на региональном рынке жилья постепенно сменяется стагнацией? Каковы Ваши аргументы за или против этой точки зрения?
– В 2016 году на рынке жилой недвижимости действительно наблюдается стабилизация. Я бы не стал использовать термин «стагнация». Сейчас происходит именно стабилизация, которую можно назвать важной фазой преодоления сложной экономической ситуации. Все заинтересованные стороны процесса – застройщики, банкиры, риэлторское сообщество, инвесторы и покупатели недвижимости, а также государственные структуры – стремятся выработать механизмы работы в создавшихся условиях. И наступившая стабилизация – своего рода реакция нынешнего рынка на новые условия.

– Какими основными тенденциями на рынке недвижимости был ознаменован уходящий год? В чем их отличие от трендов 2015 года?
— По сравнению с 2015 годом в текущем году рынок перешел в более устойчивое состояние. А как раз в 2015 году мы наблюдали сжимающийся рынок, аналитика показывала снижение количества сделок в сегменте жилой недвижимости в 2 раза.

В уходящем году объемы продаж на первичном и вторичном рынках находились примерно на одинаковом уровне.

– И все-таки, какие факторы способствовали оживлению спроса на жилье, а какие тормозили его?
– Спрос на жилье, я считаю, поддержала государственная программа. Как известно, ее суть состоит в том, что государство частично финансирует программы жилищного кредитования. Банки – участники проекта располагают возможностью предлагать потенциальным заемщикам более лояльные условия и сниженные процентные ставки на жилье в новостройках, частично возводящихся за счет государственного финансирования. Определенным категориям населения дается возможность приобретения квартир при помощи льготных займов, субсидирования части стоимости жилья или дотирования процентной ставки. Проще говоря, благодаря этой программе тысячи семей смогли купить квартиры с помощью ипотечного кредита по сниженным процентным ставкам либо на льготных условиях.

На растущем рынке 2014 года застройщики выставили на продажу множество новых проектов и на сегодняшний день за счет этого имеют внушительный задел. Сейчас емкость рязанского рынка строящегося жилья составляет более чем 100 жилых комплексов, а если говорить о квартирах, то это более 10 000 предложений! Это выгодно покупателям: у них есть выбор в зависимости от желаний и реальных возможностей, к тому же спрос стимулируют уже упомянутые мной государственные программы поддержки ипотеки, банковские ипотечные продукты, акции застройщиков, различные скидки.

В качестве сдерживающего покупку фактора можно назвать неопределенность: покупатель не знает, что будет через месяц или полгода. Люди боятся рисков, опасаются, что застройщик может не завершить строительство или снизить качество, начав использовать дешевые материалы. Это заставляет покупателей быть более осторожными. Общее сокращение финансового благополучия граждан является замедляющим рост фактором.

– Какие предложения на первичном и вторичном рынках являются наиболее и наименее ликвидными? Если можно, укажите их средний срок экспозиции. Чем Вы это объясняете?
– Наиболее ликвидными являются объекты, которые выставлены на продажу со значительным дисконтом, в пределах 10-15%, где 6-10% – это разница между рекламной и реальной ценой сделки, плюс 4-5% необходимо снизить, чтобы гарантированно продать квартиру в нужный срок. Такие объекты пользуются спросом. Именно он определяет срок экспозиции. Продавцы, не готовые к торгу, месяцами безуспешно рекламируют свои квартиры и не находят покупателей.

– В какой степени отмена господдержки ипотечного кредитования может уменьшить спрос на новостройки? Возможна ли при таком сценарии переориентация части покупателей на сегмент вторичного жилья?
– Возможная отмена государственной поддержки незначительно повлияет на снижение спроса на строящееся жилье. В настоящее время процентные ставки по базовым продуктам банков заметно уменьшились и приблизились к ставкам по государственной поддержке строящегося жилья.

Если господдержку отменят, спрос на новостройки будет напрямую зависеть от ценовой политики застройщиков.


Кто останется в выигрыше?

– Могут ли внесенные в 214-й закон поправки, ужесточающие требования к застройщикам и увеличивающие финансовую нагрузку на этот вид бизнеса, привести к росту цен на жилье?
– В связи с внесением поправок в 214-ФЗ повышение цен возможно. Но данная мера направлена на то, чтобы обезопасить дольщиков. Застройщики, которые смогут включить в себестоимость издержки, связанные с дополнительными отчислениями в компенсационный фонд, будут в выигрыше. Я думаю, что крупные строительные компании, имеющие в своем портфеле достаточное количество объектов, смогут лучше регулировать стоимость квадратного метра. Под ударом могут оказаться более мелкие игроки. А покупатели получат возможность выбора и дополнительную защиту своих интересов.

Изменения, внесенные депутатами Госдумы в законодательство о долевом строительстве, озадачили многих профессионалов рынка

– Учитывая сегодняшнее положение дел, как, на Ваш взгляд, будет развиваться ситуация на региональном рынке жилья в 2017 году?
– Если реализуется позитивный сценарий, то мы будем наблюдать рост покупательной способности, связанный с улучшением общего макроэкономического климата в стране. Если такая позитивная динамика станет превалировать в 2017 году, это будет способствовать росту показателей продаж квартир как в новостройках, так и на вторичном рынке.

Опираясь на мнения опытных экспертов, мы понимаем, что с высокой степенью вероятности предсказать поведение рынка и регулирующих органов в нынешней ситуации действительно непросто.

«Сейчас сложно давать прогноз: очень много факторов, которые могут повлиять как на себестоимость жилья, так и на спрос, – разделяет эту точку зрения генеральный директор группы компаний “Зеленый сад” Алексей Самохин. – До сих пор неясно, каков будет процент отчислений в Фонд долевого строительства, как поведут себя ипотечные ставки, как станет меняться цена на стройматериалы. Тем не менее я склонен оптимистично оценивать ситуацию и полагаю, что рост цен будет, но не очень значительный. Что же касается поправок в 214-й закон, то сейчас однозначно можно сказать одно: для крупных и устойчивых компаний ничего принципиально не изменится. А покупать жилье – в любое время, будь то кризис или нет – я советую только у надежных застройщиков».


Мощный задел

Практически все эксперты нашего издания сходятся во мнении, что благодаря федеральной программе субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам ситуацию на рязанском рынке новостроек явно не назовешь кризисной.

За один только 2016 год в областном центре началась продажа квартир более чем в 20 жилых комплексах. Это порядка 6 000 квартир и почти 300 тысяч квадратных метров.

Другой вопрос – удастся ли застройщикам успешно реализовать это жилье и тем самым благодаря заделам 2014 и 2015 годов обеспечить высокие показатели ввода квартир.

За 2016 год на рязанский рынок новостроек было введено более 20 жилых комплексов

Как сообщил нашему изданию глава регионального Минстроя Вячеслав Меньшов, на территории региона в стадии строительства в настоящее время находится 170 жилых домов. Наибольшую лепту в рост объемов возводимого жилья вносят город Рязань, Рязанский и Рыбновский районы. Самые крупные перспективные проекты комплексного жилищного строительства на территории  Рязани – это микрорайоны 5, 5А, 7, 7А Дашково-Песочни, 9-10-е кварталы микрорайона Канищево, район Ледового дворца, в Рязанском районе – село Дядьково, район торгового центра «Глобус», в Рыбновском районе –  г. Рыбное, (ул. Большая и ул. Крымская). Учитывая значительные объемы незавершенного строительства домов, в 2017 году ожидается ввод жилья не  менее  670 тыс. кв. м.

Не вполне понятно, что же означает словосочетание «в стадии строительства», и неясно, входят ли туда объекты, разрешение на строительство которых получено, но никаких поступательных действий на данной площадке застройщик не ведет.

У рязанских девелоперов есть действительно мощный задел. Согласно многочисленным утвержденным, но не реализованным проектам планировки территории, в различных районах области в ближайшие 7-10 лет предстоит возвести 6-7 млн квадратных метров жилья.


Депрессию – в архив!

Правда, это пока проекты, а в реальности одним из неутешительных итогов уходящего года стало появление новых обманутых дольщиков на территории Рязанского региона.

Вслед за многоквартирными домами на ул. Садовой, Грибоедова, а также в селе Дядьково, которые возводятся структурами, контро-лируемыми небезызвестным Вадимом Пономаревым, острый конфликт возник вокруг ЖК «Аэробус» (застройщик – СК «Город») в Семчино и ЖК «Виктория» (застройщик – СК «Лидер») на Касимовском шоссе. Обе структуры, возглавляемые Андреем Елисеевым, судя по всему, не обладают финансовыми возможностями для достройки объектов. А сумма дополнительных инвестиции исчисляется сотнями миллионами рублей.

Региональные власти, несмотря на то, что не имеют юридического права брать под свою ответственность достройку жилых объектов коммерческого назначения, активно ищут пути разрешения ситуации. И опыт успешного решения проблем, возникших вокруг домов на ул. Шевченко, Затинной, Грибоедова, вселяет надежду на то, что выход будет найден.

У рязанских девелоперов есть действительно мощный задел. Согласно многочисленным утвержденным, но не реализованным проектам планировки территории, в различных районах области в ближайшие 7-10 лет предстоит возвести 6-7 млн квадратных метров жилья.

Можно сколько угодно говорить и писать об экономическом декадансе и возникающей от него тяжести бытия, но преодолеть эту депрессию горы наполненных скепсисом статей, сюжетов и пафосных постов в соцсетях едва ли способны. Они скорее нагнетают ситуацию и создают кризис в умах.

Недаром главным неологизмом 2015 года (по версии авторитетного  Оксфордского словаря) стало слово, которое можно перевести с английского как «постправда». Это означает, что все чаще для общественного сознания важным и значимым становится не реальный факт, а его медийная интерпретация и оценка.

Когда речь идет о необъективности, надуманном пессимизме и панике, это действительно опасно. Если же читатель и зритель, находя в СМИ полезную, компетентную, построенную не на эмоциях, а на выверенных фактах и цифрах информацию, настроится на позитивную волну, разруху в головах мы преодолеем гораздо быстрее.


Мнение

вячеслав меньшов

Вячеслав МЕНЬШОВ, министр строительного комплекса Рязанской области:

– В последние годы как на территории России в целом, так и в Рязанской области в частности строительная отрасль имеет мощные темпы развития. В 2015 году в регионе достигнуто наибольшее за последние 20 лет значение показателя по вводу жилых домов на душу населения – 0,6 кв. м. Рязанская область вошла в ТОП-30 регионов России по этому важному показателю.

В 2015 году в регионе построено и введено в эксплуатацию 667 тыс. кв. м квартир (109,8% к 2014 году). Рост объемов жилищного строительства продолжается и в нынешнем году. По итогам 11 месяцев построено 625,2 тыс. кв. м (102,3% к соответствующему периоду прошлого года), в том числе 313,5 тыс. кв. м жилья экономкласса, 189,6 тыс. кв. м приходится на индивидуальное жилищное строительство. Всего в 2016 году планируется ввести в эксплуатацию не менее 670 тыс. кв. м жилья.

По итогам 11 месяцев 2016 года объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», составил 27,7 млрд рублей (для сравнения: за аналогичный период прошлого года – 26,8 млрд рублей), то есть прирост составил более 3%.

На развитие жилищного строительства в регионе влияет продолжающийся рост объема выданных кредитов и меры государственной поддержки населения.

За 10 месяцев 2016 года предоставлено 6 196 кредитов (это на 30% больше, чем в прошлом году), объем выданных займов увеличился на 36% и составил 8,9 млрд рублей.

алексей самохин

Алексей САМОХИН, генеральный директор группы компаний "Зеленый сад":

– Если говорить об итогах 2016 года в сфере жилищного строительства, думаю, что право оценивать состояние рынка в целом лучше дать независимым аналитикам.

Что же касается нашей компании, то количество проданных квартир по сравнению с прошлым годом выросло практически вдвое. Цифра говорит сама за себя.

Если касаться качества возводимого жилья, то самый ощутимый тренд последних лет – предлагать клиенту не просто квадратные метры, а полноценную жилую среду с развитой инфраструктурой. Еще одна значимая тенденция – рост количества возводимых домов, оснащенных индивидуальным отоплением. Рязанцы уже оценили все достоинства такой схемы теплоснабжения – комфортабельный микроклимат каждый устанавливает себе сам, при этом расходы на отопление значительно снижаются по сравнению с централизованной схемой.

Сейчас, безусловно, актуален вопрос безопасности эксплуатации газового оборудования, но он решается путем установки и обслуживания котлов профессиональными лицензированными организациями.

На мой взгляд, прошедший год ознаменовался перераспределением спроса в пользу надежных строительных компаний. В уходящем году проблема обманутых дольщиков в Рязани серьезно обострилась. Как результат – люди понимают, что покупать жилье надо не там, где дешево, а там, где надежно.

Опубликовано в №51 еженедельника "Дом.Строй"
(от 28.12.2016г.)



Оставить комментарий

Комментарии

СТРОЙПРОМСЕРВИС