Главная / Статьи / Тема недели / Как влипнуть в кредитную историю?

Как влипнуть в кредитную историю?

Просмотры (953)  Комментарии (0)

Подготовили Денис АБРАКОВ, Владимир ФРОЛОВ

Ипотека с государственной поддержкой, введенная правительством России в 2015 году для стимулирования покупки строящегося жилья, сразу же заняла огромную долю рынка жилищных займов. В Рязани эти кредиты, сбившие планку до 12% годовых, брал каждый второй покупатель квартир в новостройках.

По итогам 2016 года областное правительство ожидает рекордного ввода жилья. Происходит это практически вопреки падению реальных доходов населения.

Секрет прост: это недостаток оптимизма у покупателей. Посчитав, что столь благоприятные условия (и квартиры подешевели, и процент по ипотеке государство помогло понизить) могут больше не повториться, рязанцы начали активно инвестировать деньги в приобретение собственного жилья.


Господдержке приходит конец?

В 2016 году действие программы ипотеки с государственной поддержкой было довольно легко сохранено федеральным правительством. А вот продлению ее на 2017 год, несмотря на официальную просьбу Московской области, Министерство финансов РФ воспротивилось – по его расчетам, компенсации банкам обходятся бюджету слишком дорого. Весь конец года в интернет-изданиях и на деловых телеканалах эксперты обсуждают, что будет с ипотечным кредитным рынком без вмешательства государства. Высказываются два почти противоположных мнения.

Многие банки обставляют процесс получения ипотечного кредита дополнительными условиями

Первое: нас ждет обвал спроса на кредиты, умень-шение объемов строительства, снижение предложения жилья на рынке и рост цены квадратного метра.

Второе: банки, чтобы не отпугнуть клиентов, оставят низкие проценты по ипотеке, объемы строительства сохранятся, а на цены повлияет лишь инфляция.

Как же обстоят дела с ипотечным кредитованием в нашем регионе? Официальная статистика сообщает, что в Рязанской области в 2016 году за январь-сентябрь в банках было предоставлено 5515 ипотечных кредитов на общую сумму 7,9 млрд рублей (на 1307 кредитов больше, чем за тот же период прошлого года, и на 37,8% больше в денежном выражении).

РЕКОРД УЖЕ БЛИЗОК...

Ставки на ипотечном рынке в России вернулись на докризисный уровень, говорится в обзоре Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) за октябрь.

"В сегменте ипотеки на вторичном рынке кредит можно получить по ставкам от 11,9%, и это уровень начала 2014 года. На первичном рынке с господдержкой взять кредит можно по ставке от 10,9%", - отмечается в обзоре.

Основным фактором развития ипотеки в 2016 году является снижение уровня процентных ставок в экономике, отмечается в сообщении. По итогам 10 месяцев инфляции уменьшилась более чем в два раза (7,4% по сравнению с 15,9% за 10 месяцев 2015 года). Падение ключевой ставки до уровня 10% годовых в октябре запустило очередной цикл снижения ставок по ипотеке активными участниками рынка. Это стало дополнительным фактором небольшого замедления темпов роста рынка ипотеки, поскольку некоторые заемщики, планировавшие выйти на сделку в октябре, решили воспользоваться более выгодными условиями. По ожиданиям АИЖК, уменьшение ставок отразится на увеличении объемов выдачи ипотеки в ноябре-декабре.

"Учитывая динамику ипотечных ставок и существующий спрос населения на жилье, мы ожидаем, что уже в следующем году может быть выдано более 1 млн кредитов на сумму 1,7-1,8 трлн руб. Это позволит как минимум повторить результаты рекордного 2014 года", - заключают в АИЖК.

Средний размер ипотечного жилищного займа, выданного в регионе за январь-сентябрь 2016 года, составил 1,43 млн рублей, а срок погашения – 15,3 года. Поскольку ипотека с государственной поддержкой правила бал, средневзвешенная ставка по взятым кредитам снизилась до 12,7% годовых.

Аналитики следили и за тем, не набрали ли рязанцы обязательств больше, чем могут  выполнить. Всего на жителей региона к началу октября 2016 года было записано 30,4 млрд рублей ипотечной задолженности, но при этом наши земляки были крайне порядочны в платежах – своевременное погашение отмечено по 99,4% кредитов.


Что обещают банки?

На чем же все-таки основываются прогнозы оптимистов, считающих, что и без государственной поддержки ипотека сохранит позиции? Прежде всего – на тенденции к снижению процентов по собственным ипотечным программам банков.

В последние два года эти программы интересовали в основном тех, кто покупал готовые квартиры. Госпрограмма не распространялась на вторичное жилье, объекты высокого ценового сегмента (государство не хотело субсидировать рязанцам покупку квартир дороже 3 млн руб.) и на тех, кто не мог официальными документами подтвердить свой доход. Но с 1 января 2017 года предложения банкиров, возможно, станут интересными для всех.

Что же в этом случае ждет заемщиков?

Проценты действительно не так уж велики.

Пессимисты говорят, что, когда исчезнет конкурентное давление дешевого "государственного" кредитования, у банков вернется соблазн опять повысить процентные ставки. Они указывают, что банков на рынке с каждым месяцем остается все меньше (лицензии продолжают отзываться), и конкуренция ослабевает.

В Сбербанке с 1 декабря до 31 января действует «Новогоднее предложение» со ставками от 11,5% годовых и первоначальным взносом от 15% стоимости жилья, а в феврале ожидается возврат к ставке в 12% годовых и 20%-му первоначальному взносу, как это было до начала зимы.

«Россельхозбанк» предлагает заемщикам брать деньги на покупку квартир, выплачивая 13,4% годовых в период их строительства и 12,9% – после сдачи дома. Также 13,4% годовых обещают брать с тех, кто покупает готовое жилье, предоставляя банку всего два документа. Самый же низкий процент – 11,5% годовых – ожидает участников зарплатных проектов банка, делающих первый взнос в размере половины стоимости квартиры.

Банк ВТБ24 готов выдать ипотечный кредит под 13,1% всем платежеспособным рязанцам, от 12,85% – клиентам, приобретающим квартиры у самых надежных застройщиков, и от 12,6% – участникам зарплатных проектов банка.

В «Промсвязьбанке» ипотечный кредит для приобретения квадратных метров в новостройках можно взять под 12,5% и под 12% – при покупке на вторичном рынке.

«Прио-Внешторгбанк», разработавший программы «Разумная ипотека» и «Приотека», по первой выдает кредиты по ставке от 12,5% годовых, а по второй – от 12% годовых (для попадающих под категорию «молодая семья» – от 11,5%).

«Живаго-банк» предлагает ипотечные кредиты «Готовое и строящееся жилье» с процентной ставкой от 13,5%.

«Главный параметр, на который реагирует потенциальный ипотечный заемщик, – это процентная ставка, – считает эксперт в сфере ипотечного кредитования Олег Сычев. – А грамотный клиент, как правило, смотрит дальше. Важно знать, каким образом происходит погашение кредита, возможно ли оплатить его досрочно, как это сделать, какой размер страховки будет с увеличением возраста, какие комиссии дополнительно берет банк за перечисление средств и т. д. А сейчас, когда каждый ценит свое время, остро стоит вопрос о том, как проводится сделка. Например, Сбербанк запустил очень удобный революционный сервис – электронная регистрация. Это значит, что сразу после подписания кредитного договора (при оформлении сделки купли-продажи объекта) прямо в банке клиент может сдать документы на переход права собственности.


Застройщики вам в помощь

На федеральном уровне так и не внесена ясность в ситуацию вокруг продления господдержки ипотечного кредитования

Снижение процентных ставок в собственных программах банков вселяет надежду, что население продолжит брать кредиты и в случае выхода государства из игры.

Правда, все не так радужно, как может показаться. Самые низкие процентные ставки, приведенные выше, доступны заемщикам лишь при коротком сроке договора и при условии большого (40-50%) первоначального взноса.

Большинство банков обставляет свои услуги условиями, несущими дополнительные расходы, например, страхованием не только жилья, но и жизни и здоровья самого заемщика (примерно еще 1% к сумме переплат).

К тому же пессимисты говорят, что, когда исчезнет конкурентное давление дешевого «государственного» кредитования, у банков вернется соблазн опять повысить процентные ставки. Банков, указывают они, с каждым месяцем остается все меньше (лицензии продолжают отзываться), конкуренция ослабевает.

Еще одно важное замечание: ипотека с государственной поддержкой стимулировала именно покупки строящегося жилья, а в собственных ипотечных программах банков процентные ставки скорее стимулируют приобретение квартир на вторичном рынке – там они ниже, чем в новостройках (обычно на 0,5%).

Неудивительно, что крупнейшие компании-застройщики Рязани начали разрабатывать свои ипотечные программы и формулы рассрочки.

Например, «Зеленый сад» предлагает клиентам возврат 2,75% суммы долга перед банком-партнером в первый год обслуживания займа. «ЕДИНСТВО» по ряду объектов предоставляет заключившим договоры ипотеки с банками-партнерами скидку в 4% от цены квадратного метра, а также предлагает программу с переплатой по ипотеке всего в 5,3%. «СЕВЕРНАЯ КОМПАНИЯ» тоже располагает ипотечной программой, по которой клиент может переплатить всего 5%, получая кредит в банках, аккредитовавших ее объекты. Применяемая в данных случаях методика расчета называется «маркетинговая процентная ставка».


В поисках мудрости

По официальным данным, в строительной отрасли Рязанского региона (включая производство стройматериалов – от добычи песка в карьерах до выработки асфальтобетона на заводах) трудоустроено около 40 тысяч человек. Благополучие их семей напрямую зависит от экономического состояния предприятий, на которых они работают, а те – от инвестиций и стратегии девелоперов.

Согласно опубликованной на сайте городской администрации справке, в Рязани насчитывается 105 объектов незавершенного строительства. Часть из них уже перешла в разряд долгостроя. Наш еженедельник в номерах за 7 сентября и 16 ноября 2016 года подробно рассказывал об этих проблемных объектах.

Но можно в справке найти и такие дома, строительство которых… вообще не начиналось. И это не плохо, а хорошо! В данных случаях застройщик просто правильно все рассчитал – и не стал собирать деньги дольщиков на проект, не будучи стопроцентно уверенным в его реализации. В выигрыше остались и застройщик с его репутацией (другие дома той же компании в других районах города при этом успешно строятся!), и рязанцы с их накоплениями или взятыми в ипотеку деньгами, которые  избавились от стрессов.

«Пусть не будет еще одного рекорда, ничего страшного, – рассуждают мудрые и осторожные. – Нам бы максимально безболезненно пройти период кризиса».


Мнение

виктор оводков

Виктор ОВОДКОВ, генеральный директор группы компаний "СТРОЙПРОМСЕРВИС":

– Если по каким-то объективным или субъективным причинам программа государственного финансирования ипотеки будет отменена, по рынку новостроек может быть нанесен ощутимый удар. Исходя из практики нашей компании, более 50% сделок по продаже квартир заключается с привлечением подобных кредитов.

Программа, стартовавшая в 2015 году, действительно стала мощным стимулятором спроса и помогла многим застройщикам остаться на рынке в разгар экономического кризиса. Но одномоментное прекращение субсидирования ипотеки сделает кредиты менее доступными.

Понятно, что многие банки снижают проценты по ипотечным займам для покупки жилья на первичном рынке, но эти условия пока несопоставимы с преимуществами, которые клиент получает в рамках господдержки. Застройщики также готовы содействовать снижению процентных ставок, но подобные льготные программы чаще всего действуют лишь на период строительства и зависят от величины первоначального взноса. В сниженный процент включена и скидка на приобретаемую квартиру.

Понятно, что кредит, предоставляемый под более низкий процент, чем ключевая ставка ЦБ, не может быть долгосрочным и распространяться на все объекты.

Уверен, что государство найдет компромиссное решение и не допустит снижения спроса на квартиры в строящихся домах.

олег сычев

Олег СЫЧЕВ, эксперт в сфере ипотечного кредитования:

– На мой взгляд, отмена программы государственного финансирования ипотеки может отразиться на уровне спроса на квартиры. Конечно, по ряду кредитных организаций может произойти увеличение процентных ставок. Не исключено, что потенциальные покупатели квартир обратят свои взоры на недооцененные ранее ипотечные продукты. Так, например, в Рязанском отделении Сбербанка заключен ряд соглашений с муниципальными образованиями, предполагающих кредитование населения под ставку от 11,75% годовых. Бесспорно, что изменение потока ипотечных заемщиков отразится и на количестве клиентов у застройщиков. Тем не менее в финансовой жизни нашей страны в прошлые десятилетия были гораздо более серьезные трудности.

Поэтому уверен, что после небольшого затишья, необходимого для адаптации участников к новым условиям, рынок вновь покажет рост.

Когда продукт «Ипотека с государственной поддержкой» перестанет действовать, конкурентная ситуация станет иной, и здесь каждое кредитное учреждение в зависимости от своей маржи установит соответствующие ставки на продукты. Поэтому мой совет такой: захотели приобрести квартиру – не тяните с решением жилищного вопроса. Справляться с проблемой здесь и сейчас всегда дешевле, чем жить с ней и откладывать сделку до лучших времен.

михаил волков

Михаил ВОЛКОВ, президент ассоциации "Рязанский банкирский дом":

– На сегодняшний день банковская система в России находится в условиях профицита ликвидности. Проще говоря, денег у отечественных банков больше, чем получается разместить. Поэтому наблюдающееся сейчас снижение процентных ставок по кредитам – объективный процесс. На мой взгляд, ипотека – самый цивилизованный вид кредитования физических лиц, поэтому выдавать подобные кредиты банкам интересно и выгодно. Конечно, наличие государственных программ, часть из которых реализуется по линии Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), а особенно программа государственной поддержки, оказывает на рынок стабилизирующее, умиротворяющее действие.

Без наличия таких программ у многих банков появится желание повысить ставки. Но в нынешней ситуации ожидания на кредитно-финансовом рынке все-таки направлены в сторону снижения существующих процентов. Если это уменьшение будет уверенным, наступит время, когда банки постараются рефинансировать выданные ранее ипотечные кредиты, то есть перекредитовать заемщиков. Причем добросовестных, проверенных временем клиентов, которые аккуратно платят проценты, финансовые структуры могут друг у друга даже переманивать. Но сценарий, по которому в ближайшее время станет развиваться рынок ипотечного кредитования, во многом будет зависеть от того, продлят ли программу господдержки или нет.

Опубликовано в №49 еженедельника "Дом.Строй"
(от 14.12.2016г.)



Оставить комментарий

Комментарии